房价倒挂：楼市最大的骗局！

现在很多楼盘销售向购房人推介新房时，常谈附近的二手房成交价格是多少，而楼盘新房价格才多少，二者相减就是价差。 这么一算，买一套房少则赚个几十万，多则赚个几百万。 其实隐藏着巨大的谎言。 一、虚幻的二手房成交价 二手房成交价多数是来自于贝壳等一些二手房交易平台数据。 存在着几个问题。 一是成交时间的问题。 许多二手房成交价格是3个月前，甚至是半年前、一年前的数据。 我们知道，现在楼市下行，二手房可谓是一天一个价。 甚至许多二手房是有价无市，网上挂了不错的价格，实际根本没有成交。 你用很久以前成交价格来对照现在的楼盘价差，没有任何意义，加上新房拿到手至少两年以上，那时候能卖什么价格，更难说的。 用过去数据谈将来，是楼市最大的谎言之一。 二是成交量的问题。 还有一些拿来宣传的成交价，实际成交量非常少，一套、两套的房子成交价格，根本就不能作为二手房的参考价格。 因为这里面偶然性比较大，影响的因素也比较多。 三是成交价格选择的问题。 他们往往选择二手房价格最贵的楼盘，而且是成交价最高的房子。 选择成交量最小、成交价最高、且成交时间较远的二手房价格来对比定新房价格是楼市最大的谎言。 二、动态的二手房价格 二手房成交价也是动态的，受多种因素影响的。 一是供求关系。 看这个区域未来需求和供给之间的关系。 从需求侧来看： 楼盘所处区域，交通、教育、商业配套如何，越好，需求必然越大。 周边是不是布局有相应的产业，产业越高端、人口密度越大对房子的需求就越大。 从供给侧来看： 如果这个区域住宅过少，形不成气候，配套必然很难跟上，价格上涨可能性就不大。 如果这个区域住宅过多，供应明显大于需求，价格也很难上去。 二是市场走向。 如果经济蓬勃向上，房地产处于景气周期，价格就会向上。 反之则向下。 城市的房地产更与这个城市的经济发展、城市活力息息相关。 三、利润的迷幻药 很多人这样简单的认为，一套房子买进600万，将来卖出800万元，岂不是净赚200万元。 就按从你买新房开始贷款，到卖房，按5年的时间算。 上海首套房贷款利率普遍是4.65%，二套房贷款利率为5.35%。 其他城市利率要低一些。 我们就按照4.5%利率，加上你购房所支付的契税以及各类成本，按每年5%来计算。 600*（1+0.05）^5-600=165万元。 如果你一满5年就以800万卖出去，你的实际利润是35万元。 这还只是你的毛利。 一旦房市低迷，作为不动产的房子，流动性差多了。