总结日本房地产， 第四篇：刺破泡沫的政策急转弯， 政策急转弯的致命时刻， 1989-1991年间，日本政府在短短18个月内完成了从"极度宽松"到"暴力紧缩"的政策急转弯，直接刺破了人类历史上最大的资产泡沫。这不是渐进式的政策调整，而是一场精心策划的"外科手术式"干预。 货币政策：从2.5%到6%的致命一跃， 1989年5月，日本央行新任总裁三重野康上任伊始，就开启了史无前例的加息周期。在短短8个月内，央行连续5次加息，将贴现率从2.5%的历史低点暴力拉升至6.0%，相当于给滚烫的经济浇下一盆冰水。 1989年5月贴现率调整2.5%→3.25% ，市场反应，日经指数短暂回调5%。 1989年10月贴现率调整3.25%→3.75%，市场反应，东京地价成交量下降15%。 1989年12月贴现率调整3.75%→4.25%市场反应，房地产贷款增速首次跌破20%。 1990年3月贴现率调整4.25%→5.25%，市场反应，日经指数单日暴跌7%。 1990年8月贴现率调整5.25%→6.0% ，市场反应，地价开始雪崩式下跌。 土地融资管制：大藏省的"核选项"， 1990年3月27日，日本大藏省颁布《关于控制土地相关融资的规定》，这纸文件被称为"刺破泡沫的核按钮"。 该规定要求： 1，总量控制：所有金融机构的房地产贷款增速不得超过总贷款余额增速。 2，窗口指导：央行对商业银行新增贷款进行逐月审查。 3，惩罚机制：违规银行将被限制再贴现窗口使用权。 市场崩溃的连锁反应， 政策急转弯引发的崩溃速度超出所有人想象： 日经225指数 在1989年12月到1992年8月 间最大跌幅63.2%。 东京商业地价 在1991年Q1到2000年Q4间 最大跌幅80.7%。 六大城市地价 在1991年Q1到2005年Q4 间最大跌幅87.3%。 政策制定者的致命误判， 事后复盘，日本政策制定者犯了三个致命错误： 误判一：相信"软着陆"的可能性， 三重野康在回忆录中承认，当时央行内部普遍认为"通过快速加息可以挤出泡沫，同时避免经济硬着陆"。这种误判导致加息节奏过于激进。 误判二：低估金融系统的脆弱性 大藏省官员后来透露，实施土地融资管制时，完全没有预料到会引发银行系统的连锁反应，导致整个信贷体系冻结。 误判三：错失政策转向窗口 1990年股市暴跌后，日本央行仍坚持紧缩政策长达9个月，直到1991年7月才开始降息，此时资产价格已崩溃。 民众的真实感受， 泡沫破裂后的日本社会经历了从"财富狂欢"到"资产负债表衰退"的心理剧变： 1989年底：东京银座街头仍充斥着"一亿日元一平米"的地产神话。 1990年3月：首次出现"负资产"家庭，房贷余额超过房产价值。 1991年：自杀率同比上升15%，其中40%与房地产债务相关。 1992年：出现"失落的十年"社会概念，消费萎缩30%。日本房产 日本楼市
