【2026上半年市场总结|建议】 一、一手市场：热度虚假，性价比低 在资本

【2026上半年市场总结 | 建议】 一、一手市场：热度虚假，性价比低 在资本的包装与推动下，个别核心地段的一手楼盘确实表现火热，部分项目甚至喊出涨价口号、作出涨价动作。但没过多久，这些所谓“热销盘”又开始推出特价房源，理由是“其他买家放弃，你才有捡漏机会”。 站在房产博主角度看，这大多只是营销套路。 站在买家角度看，当前一手楼盘不具备性价比。二手市场，才是衡量一个板块流通性与保值能力的真实标尺。 即便新房设计有显著提升，也建议等到业主收楼、进入二手市场后再考虑购买。 一方面，核心区并不缺土地供应： 天河：珠江新城东、员村、金融城西区 海珠：海珠西（广纸）、海珠中（康鹭-上涌）、海珠东（泛琶洲） 荔湾：白鹅潭-聚龙湾-花地湾-广船等 当前的所谓稀缺，拉长到3-5年，就会变得不稀缺。 另一方面，就算要买一手，也请应考虑现房，降低拆盲盒风险，避免货不对板。 二、2026的二手市场：量价齐跌 很多人喜欢夸大“网签量”或“实时网签量”的涨幅。 我在《广州楼市的卸妆水》中已详细分析：网签量≠过户量。最终过户量，才是二手市场的真实表现。 1、成交量对比： 【网签量】前5个月 2026年45673套 2025年46772套 同比减少了1099套 【过户量】前4个月 2026年30532套 2025年35452套 同比减少了4920套 无论网签还是过户，2026年均低于2025年同期 2、价格对比： 【冰山指数】 2026年6月第1周：21523元/㎡ 比2026年1月第1周21915元/㎡，下跌1.8% 比2025年6月第1周24255元/㎡，下跌11.3% 假设一年前买入500万二手房，如今仅值444万，房价蒸发56万，平均每月亏4.7万。算上利息、持有、机会成本，每月损失逼近5万。 【动物趋势Pro】 2026年6月7日：26850元/㎡ 比2026年1月4日27256元/㎡，下跌1.5% 比2025年6月8日29337元/㎡，下跌8.5% 同样500万买入，如今值458万，蒸发42万，每月亏3.5万。 多数一个月很难稳赚3.5-5万。 三、贷款：居民贷款“净偿还”，房贷意愿冰点 【全国数据】 2026年一季度：居民短期贷款 -1640亿（十年来首次“还的钱 > 借的钱”）；中长期贷款创十年新低。大家不是不买房，而是不愿、不敢背房贷了。全款比例上升，贷款需求萎缩。 2026年1-4月：居民中长期贷款仅增1199亿元，同比少增6402亿元。其中4月单月减少3408亿。 【广东数据】 截至2026年4月：住户中长期贷款 -292亿元 2026年1-4月：个人按揭贷款同比下降 25.6% 【广州数据】 2026年4月30日：公积金大幅提额。若贷款意愿强烈，政府无需连续加码。 据财联社5月13日：一手局部火爆未传导至银行房贷，多家支行房贷余额仍为负增长。 四、人口：增幅双双放缓，购买力难撑房价 2025年末：广州常住人口1910.10万（+12.3万），户籍人口1091.14万（+16.12万）。 虽为正增长，但增幅双双下降——常住人口增量比2024年少2.8万，户籍人口增量连续五年收缩 不是广州不吸引人，而是当下房价，大部分普通人承担不起。高收入人群基数有限： 1）高学历人口占比有限 2）从业结构以普通岗位为主 3）制造业薪酬增速远低于新兴产业 4）高薪岗位集中在少数行业，吸纳人数有限 5）旧岗位在缩，新岗位未覆盖大众 人口多了≠租金能涨，因为供给也在同步增加。 看房人数增加，但不敢买的人仍占大多数： 2026年1-5月：贝壳累计40.06万人次看房，对比2025年同期的37.08万，多出近3万人次 虽然贝壳的成交量比2025年要多，但也有市场占有率提升了的缘故，分了其他非贝壳系中介的“蛋糕”。然而官方数据显示，2026年的网签量、过户量都比2025年低。 五、政策应出尽出，房价仍未涨 1、主要利好新政 115：降低商办类首付 430：穗八条 526：以旧换新 608：公积金放宽 2、因为怕失业、怕生意难做、怕行业洗牌。大家节衣缩食、拼命存钱 广州市统计局数据显示：2025年广州居民人均可支配收入80591元（+3.6%）。银行存款不少：2025年末本外币存款余额9.67万亿（+6.5%），其中住户存款增速约9.0%。 六、总结： 虽然6月未结束，但7-8月是传统淡季，叠加世界杯，上半年在“吵吵嚷嚷中落幕”。 除珠城等极少数购房群、洗脑式唱多的自媒体评论区之外，大多数网友都很冷静，也越来越冷静。 实际上，从4月起，房屋交易、贷款按揭等生意都不好做；公司注销但没钱/不想付注销费用的老板也在增多。 上半年，就这样了。下半年，会更难。