上海楼市扎心真相：95%老破小在割肉，只有这一类反而逆势上涨 2026年上海楼

上海楼市扎心真相：95%老破小在割肉，只有这一类反而逆势上涨 2026年上海楼市，真的太现实了。 一边是大部分老破小跌麻了，业主忍痛割肉； 一边是极少数老破小，不仅不跌，还稳稳站在高位，一出就被秒。 很多人看不懂：同样是老破小，差距怎么这么大？ 先说说最惨的那一批—— 现在上海老破小，已经成了调整重灾区： 老公房、老式里弄调整幅度最大，部分接近40% 动迁房、早期商品房大概在30%左右 近十年次新商品房：最抗跌，普遍在20%以内 为什么老破小，成片成片往下走？根本不是旧这么简单。 居住体验实在跟不上了 没电梯、没好物业、户型老、停车难、隔音差、环境乱。 现在的年轻人不接盘，改善看不上，只剩下纯刚需在硬扛。 学区光环在大面积褪色 以前老破小值钱，全靠学区撑着。 现在教育均衡化、多校划片不断推进，普通学区的溢价一点点被吃掉。 没了学区buff，老破小就只剩“老、破、小”。 拆迁梦基本醒了 以前买老破小，很多人赌拆迁。 现在城市更新为主，拆迁成本高、难度大、周期长。 想靠拆迁一夜翻身，概率越来越低。 银行也在“谨慎”老破小 房龄太老→评估价上不去→贷款难批。 很多老破小，几乎变成“全款才能玩”。 本来接盘的人就少，再加上门槛提高，降价都难找到下家。 远郊老破小，更是雪上加霜 郊区也要分三六九等： 有地铁、有学校、通勤方便、商业成熟的，还能稳住基本盘； 位置偏、配套弱、供应大的，不管怎么降价，市场都不太认。 对比三四线城市就更明显了，即便价格很有优势，关注度和流通性也偏弱。 说到这里，很多人会怼一句： 你看静教院的老破小，不就在逆势涨吗？ 对，它是特例，但完全不能代表大多数。 静教院之所以能走出独立行情，靠的不是“老破小”这三个字，而是三重稀缺焊死了价值： 头部九年一贯，确定性拉满 在教育越来越看“稳定”的时代，这种第一梯队公办，就是家长心中的硬通货。 对口范围极小，供需严重失衡 就那么几个小区，小户型为主，常年供不应求。 全上海想抢的人，盯着几十套房子，一出就被秒。 内环核心地段兜底 就算把学区拿掉，地段、配套、位置也在托底。 等于地段打底+学区暴击，双重抗跌。 所以你看： 95%的老破小 = 纯居住消耗品，跌是常态 不到5%的顶级学区老破小 = 稀缺资源，才能逆势走强 这才是2026年最真实的上海楼市： 核心区像调整中的优质资产，跌了有人抢； 远郊看配套，没配套就没底气； 房龄越新越抗跌，越老越被动； 老破小不再是闭眼入，只有头部学区+极小对口+核心地段，才真正能扛。 给所有买房人一句大实话： 宁选核心区小而稳，不贪远郊大而偏； 不盲目赌老、赌破、赌拆迁， 能住、能扛、能转手，才是真的安心。 温馨提示：本文为市场观察分享，不构成购房及入学建议，购房请结合自身情况理性决策。 上海楼市 上海老破小 静教院学区房 上海买房攻略 楼市真相上海房价 上海楼市 上海房产价格 上海购房新趋势 上海买房困局 上海楼市测评 上海老破小房价