美国总统特朗普宣布：已要求房利美和房地美推动大型住宅建筑商开工，指出这些建筑商手握创纪录的200万块空地。我觉得这显然是特朗普想绕过美联储的高利率，直接给房市打强心针。要知道，现在房贷利率快7%，老百姓买房太难了，特朗普这是用行政命令硬闯市场僵局。 美国总统特朗普最近在社交媒体上放话，说他已经让房利美和房地美这两大抵押贷款巨头去推动大型住宅建筑商赶紧开工建房，还点名这些建筑商手里攥着创纪录的200万块空地没动静。这事儿一出，立马在房地产圈和经济评论里炸了锅，大家都觉得这是特朗普在高利率环境下，给住房市场来一针强心剂。说白了，现在30年期房贷利率徘徊在6.39%左右，离7%没多远，普通人想买房，月供就跟还信用卡似的压得喘不过气来。特朗普这招，看起来是用行政手段硬生生撬开市场僵局，不走美联储那条弯路，直接上手干预供应侧。 美国住房市场这两年真叫一个纠结，一方面需求旺盛，人口增长加上移民涌入，房子不够住；另一方面，供应卡壳了。新房开工率虽然8月份反弹了20.5%，卖出了近70万套，但整体库存还是低迷，现房销售才400万套左右，库存周期只有4.6个月，远低于平衡的5-6个月。房价呢？中位数已经冲到42.26万美元，同比涨了3%以上。老百姓最直观的感受就是，看中一套房，首付凑齐了，利率一算，月供多出几百刀，咬牙都得犹豫。美联储那边，鲍威尔他们守着独立性，9月份会议上还聊了住房市场崩盘的风险，但就是不松口降息，担心通胀反弹。结果呢？市场冻住了，卖家不愿降价，买家等不起，交易量腰斩。 特朗普这人，从上台第一天起就跟美联储不对付。他老早就嚷嚷要换掉鲍威尔，推低利率到1%那种极端水平，但美联储不鸟他，最近几次会议纪要里明确强调政策独立，避免政治干预。特朗普的逻辑很简单：利率高是美联储的锅，但住房短缺不能全赖他们，得从供应端下手。他的团队早就在布局，联邦住房金融局局长卡拉布里亚上任后，就对房利美和房地美的董事会动了刀子，换血重组，还让卡拉布里亚自己兼了主席。这次指令一发，就是延续这条路子，让这两家机构用行政杠杆撬动建筑商。房利美和房地美可不是小角色，它们从2008年次贷危机后就被政府托管，总资产5.5万亿美元，背书全国一半以上的抵押贷款。简单说，它们买银行的贷款，打包成证券卖给投资者，等于给市场注血，提供流动性。没有它们，房贷利率可能更高，建房融资更难。 特朗普点名的200万块空地，这数字听着吓人，但行业数据确实支撑。Zonda的土地供应指数显示，今年第二季度，开发中地块库存又涨了，达到68.4，远超疫情高峰时的低点。大建筑商像D.R. Horton和Lennar，手里囤的土地储备确实创纪录，主要在德州、佛罗里达和亚利桑那那些增长快的州。这些地块多是买断或期权形式，成本低，但开工意愿弱，因为利率高，买家少，卖不出去就砸手里。特朗普的帖子直戳痛点，说建筑商坐拥空地却不建，导致美国梦搁浅。他要房利美和房地美介入，提供额外融资或担保，逼着这些巨头动起来。短期看，这能刺激开工，释放几万套新房，缓解凤凰城或亚特兰大那种热点城市的库存压力。房价涨幅可能缓0.5个百分点，就业岗位也能多出几千个，蓝领工人有活干。 但话说回来，这事儿没那么简单。特朗普绕过美联储的玩法，表面上接地气，实际风险不小。先说债务问题，两房背后的5.5万亿资产，本来就挂着政府隐性担保，现在再扩张，等于纳税人多背包袱。经济学家在国会听证会上摆模型，如果开工潮太猛，建材成本跟着水涨船高，木材钢材关税一推，通胀就得抬头。美联储那边，鲍威尔公开敲桌子，警告行政干预会扰乱货币政策，市场波动加剧。道琼斯指数公告后一周就回调了1.8%，投资者开始掂量这笔账。历史上，2008年两房玩脱了，政府接管花了纳税人上千亿，现在特朗普这么一搅和，万一连锁反应，金融体系又得抖三抖。 特朗普这政策还带着选举味儿。他重返白宫后，经济议程里住房是重头戏，瞄准中低收入选民。蓝领社区那些支持者，最烦的就是房价高买不起房，这招能拉票。但批评声也不少，华尔街日报直言，建筑商真有200万空地开工，也得两年以上见效，中间劳动力短缺、许可延误一大堆。Zonda报告说，土地市场在变，移民和经济移转推高需求，但建筑商策略保守，不愿冒险。J.P. Morgan的展望里，2025年住房市场整体冻结，增长不超过3%，特朗普的提案如果真推通胀，利率反倒可能更高。 从国际角度看，这事儿对全球影响有限，但得严谨点说。美国是世界最大经济体，住房政策一变，建材进口关税调整，会波及加拿大木材供应商或中国钢材出口。美联储独立性受挑战，也让欧洲央行那些机构警铃大作，担心政治化货币政策成潮流。但总体上，特朗普的干预更像国内内政，国际市场顶多观望，等见真章。
