房地产会不会再涨价？ 说到底，房子是住人的。中国人口在2023年已经开始负增长了，而且往后大概率会一直这样下去。 2023年新出生人口只有902万，比二十年前每年快2000万少了一大截。 这意味着，以后需要买新房的年轻家庭，总数上是在慢慢变少的。 同时，2023年中国的城镇化率已经超过66%——也就是说，大部分人已经进城了，农村人再大量涌入城市买房的高峰期已经过去了，速度会比以前慢很多。 所以从全国整体来看，能撑起房价继续普遍涨的人口基础，确实和以前不一样了。 过去二十年房价涨，和老百姓借钱买房是分不开的。大家用未来的收入，通过贷款把现在的房价撑起来。 但现在，中国居民整体负债率（欠的钱占收入的比例）已经超过60%，这个水平在国际上算是比较高的。 很多家庭，特别是城市的年轻家庭，夫妻俩加上两边父母的钱（也就是常说的“六个钱包”）很多都投进房子里了，每个月工资有一大块得用来还月供。 到了这个程度，大家继续大幅加杠杆、用更高价格买房的能力和意愿，其实都挺有限了。 当大部分想买房的人，钱包和贷款额度都见底的时候，房价就很难再被推上去了。 以前，房地产常常被用来拉动经济增长。但这几年政策导向很清楚，就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。 围绕这个定位，一系列规则也跟上来了，比如给开发商划的“三道红线”融资限制、对银行房地产贷款的比例设限，还有在一些城市试点的房产税。 这些政策说到底，是希望让房地产“去金融化”，降低投资投机的属性。 同时，国家现在也在大力推进保障性住房建设，目标是让收入不高的人也能有房住。 这意味着以后的住房市场可能会分成两条路：一条是政府主导的保障房，解决基本居住需求； 另一条是市场化的商品房，价格由供求来定。 这种“双轨制”一旦成熟运作，商品房想再出现脱离实际居住价值的暴涨，就会难很多。 房价短期会不会波动，跟银行信贷松不松、利率高不高直接相关。 以前遇到经济下行，有时候会放松房贷、降降利率，用房地产来拉一把经济。 但现在一方面要防金融风险，一方面也要考虑人民币汇率稳定，央行很难再像过去那样搞“大水漫灌”。 而且，社会上的钱，包括老百姓自己的存款，投资方向也在变。 以前很多人有钱就买房，坐等升值。 现在越来越多人开始考虑把钱放进股市、债券、黄金，或者一些稳健的理财里。 房地产作为“最好投资品”的那个共识，已经慢慢被打破了。
