珠江新城公寓：从3.6万跌到1.9万，租售比达到5% 2020年7月6日。 富力盈丰大厦，51平米，成交价190万，单价36765元一平。 2026年1月14日。 同一个楼盘，50平米，成交价96万，单价18995元一平。 面积差不多，差价近百万元。单价从3万6直接斩到了1万8。 如果按市场同类户型的估值来看，那位高位接盘的业主，可能已经默默地亏掉了半套房子。 富力盈丰大厦在天河区珠江新城华强路，正儿八经的CBD核心区。 2005年建成，富力地产开发，容积率8.3，一栋超高层塔楼。 楼下就是地铁10号线杨箕东站，步行不过一两百米，周边还有1号线、3号线、5号线交汇的珠江新城站和体育西站。 过黄埔大道走五百米就是体育西商圈，天河城、正佳广场、维多利广场全在步行范围内。 地段够硬了吧。几乎挑不出毛病。 中介说CBD核心资产永远涨，说收租回报稳过银行理财，说自住投资两相宜。 五年后回头看，不管是住宅还是公寓，都亏到姥姥家了。 但现在有一个数据，又把这套96万的公寓拉回了人们的视线——租售比。 富力盈丰大厦51平米左右的户型，当前月租金在3500到4800元之间，取中位数4000元。 套进租售比公式：年租金4.8万除以总价96万，等于5%。 完美碾压了当下市面上绝大多数资产。 目前一线城市住宅的平均租售比一直很低迷，整体水平长期徘徊在不足2%的低位。 一套股票型基金的年度收益率，还得看牛熊。而公寓用不到100万的总价，换来了5%以上的租金回报。 但别高兴得太早。租售比高，不是因为租金涨了，是因为房价跌得更快。 富力盈丰大厦2020年的租金大概在5000元-5500元/月，也就是租金也跌了30%了，后面还会不会继续跌很难说。 另外广州商住公寓的持有成本比住宅高出一大截。物业费高，水电费是住宅的1.5到2倍，部分公寓没有燃气管道，物业费也更高。 此外，这类公寓的梯户比往往很糟，住户成分复杂，可以办公可以自住，进进出出的人员流动性极大。 如果你的邻居把房间租给了一家初创公司，每天早九晚九十几号人进进出出，你的居住体验就是写字楼里的隔间。 不过有一个数据值得注意——从2026年初开始，珠城公寓正在被部分资金回笼较快的投资客悄悄买入。 高回报率的背面，就是资产本身在贬值。但如果你能接受——不卖，只收租——那5%的现金流回报，确实比存银行香得多。
