如何看待 2025 年国内新建商品房销售额降至 8.4 万亿元，回到十年前水平？ 2025年销售额8.4万亿，销售面积8.8亿平米——这两个数，确实都回到了2015年前后的水平。 但十年前，市场还往上走。那时候城镇化还在推进，每年很多人进城； 大家负债没那么高，加杠杆的空间还大；房子除了住，还普遍被看成是能增值的资产。 所以，当年冲到8万亿，那是上升途中的一个台阶。 现在呢？2025年，城镇化速度已经慢下来了，人口总量也开始往下走； 居民部门的债务率已经不低了；最关键的是，越来越多人不再坚信“买房必涨”了。 所以，现在这个8万亿，是在预期改变、市场趋势向下或者横盘的时候出现的。 同样的数字，十年前像是“加油站”，现在可能只是下行路上的“一个站点”。 再看数字是怎么构成的。 销售额 = 销售面积 × 单价。 2025年销售面积大约8.8亿平米，这比2021年的高点（接近18亿平米）少了将近一半。 而全国新房均价，大概从2023年高点的每平米1.04万元，降到2025年的9500元左右，跌了差不多8.6%。 这里就能看出关键了——市场收缩，主要不是价格崩了，而是成交量大幅萎缩。 价格是在跌，但跌得相对慢；真正剧烈变化的是“能成交的量”，是愿意买并且也买得起的人，变少了。 流动性下降，是比价格下跌更核心的问题。 销售额回到十年前，不是因为房价降回了十年前，而是能卖出去的房子，数量回到了十年前。 再往深一步看，不能只看新房。 新房只是市场的一部分，现在它前后都受挤压。 前面是一大堆二手房挂牌，价格调整更灵活，在跟新房抢客户； 后面是已经开工、不得不继续建的楼盘，有“保交楼”的任务必须卖。 新房被夹在中间了。 而且，现在很多买房需求流向了二手房。 但二手房的流转也不顺畅——很多人卖不掉旧的，就换不了新的，整个“卖旧买新”的链条转不动了。 所以，新房销售额下降，不只说明新房难卖，更反映了整个市场的大循环变慢、卡住了。 那市场什么时候能稳住？ 销售额这个数字什么时候止跌，可能不是最重要的。真正的稳定，是得形成一个新平衡。 所以，8.4万亿这个数，最重要的意义也许是：它标志着一个阶段的结束。 那个靠快速城镇化、上涨预期和金融杠杆推动市场高速扩张的时代，已经过去了。 现在市场正用销售额下滑、交易萎缩的方式，做一场调整。 这场调整的目的，就是去找一个新的、更可持续的平衡点。
