战争进入第五年，乌克兰住房价格仍在上涨，且未见顶 4月17日，乌克兰独通社梳理了乌克兰房产买卖与租赁价格现状、推动市场上行的原因，以及如今仍敢于投资心仪房产的人群。 俄乌战争彻底改变了乌克兰房地产市场与住房存量状况。重建需求估值已达5880亿美元，远超前南斯拉夫战争与加沙冲突后的重建规模。这一数字背后是被摧毁的城市、烧毁的街区，以及超过300万套被毁住房（公寓、私宅、宿舍）。损失规模之大，甚至超过部分欧洲国家的全国住房总量。 尽管如此，战争并未导致乌克兰房地产市场崩盘，但其结构已被深刻重塑。 今年春季，装修成本上涨20%–30%，主要推手是汇率波动、能源危机、用工短缺与物流成本上升。 战争也迫使开发商按战时现实调整新建项目：地下停车场被改造为防空掩体，建筑设计采用更厚墙体与专用防护区。乌克兰住房正逐步借鉴以色列经验，以应对持续的炮击威胁。新的安全要求与原材料普遍涨价，从源头大幅推高建设成本。 一、新房价格：成本全线暴涨 乌克兰房产中介机构负责人亚历山大·博伊科认为，“新房核心是建设成本，近两年大幅攀升。建材涨价约35%–45%，物流复杂化，能源成本持续上涨。再加上新安全要求——掩体、备用供电系统——项目预算完全不同。” 截至2026年3月，基辅新房均价已超过1400美元/㎡（超6.1万格里夫纳），半年前约为1300美元/㎡（5.67万格里夫纳）。同时，新项目供应量远低于战前，供给受限、需求稳定，价格持续坚挺。 二、地区价格差距极其悬殊 2026年春季，熬过艰难冬季后，乌克兰房市逐步回暖。前乌克兰房地产专家协会主席尤里·皮塔表示，回暖主因是能源状况不再极端危急，且大量买家将购房计划推迟至春季。 “约45%–46%的买家把购房决定推迟到了春天。市场目前相对平衡，无剧烈波动，但在逐步升温，基辅最为明显。”他预测，年内房价或将继续上涨约10%。 新房均价（美元/㎡）超过1000美元/㎡的地区： - 基洛夫格勒州：1203 - 利沃夫州：1183 - 第聂伯罗彼得罗夫斯克州：1138 - 外喀尔巴阡州：1125 - 切尔诺夫策州：1018 - 文尼察州：1005 前线地区房价最低： - 扎波罗热州：530 - 苏梅州：565 - 尼古拉耶夫州：669 - 切尔尼戈夫州：671 二手房价格差距更大 - 一居室： 前线地区：1.5万–2万美元 基辅：高达9万美元 - 两居室： 前线地区：2万–4万美元 西部：6.5万–10万美元 基辅：平均12.5万美元 三、买房逻辑彻底变了：地段不再是第一，自主生存能力才是 如今购房者最看重的已不是地段，而是自主性： - 有无发电机 - 有无备用电源 - 有无独立供暖 带这类配置的二手房，溢价高达15%–25%。 据2026年4月初数据： - 基辅一居室二手房均价约7万美元（半年涨7%） - 两居室约11万美元 基辅不同区域价差仍巨大： - 佩乔尔斯克（核心区）：一居室起15万美元 - 杰斯宁斯基区：一居室起4.5万美元 四、租房市场：冬季折扣消失，租金全面上涨 春季租房市场同步回暖，需求上升、换房活跃，租金稳步上涨。核心原因仍是能源危机缓解，大量新房安装独立供电，降低高层住户风险。 房东不再大幅议价，冬季因停电给出的折扣已消失，租金正向2025年秋季高位回升。 基辅租金（月） - 一居室平均：2.2万格里夫纳 - 杰斯宁斯基区：约1万格里夫纳 - 其他城区：1.3万–1.6万格里夫纳 其他地区 - 外喀尔巴阡州：一居室租金已追平基辅，约2.2万格里夫纳 - 西部各州：1.2万–1.8万格里夫纳 - 前线地区：5500–7000格里夫纳 博伊科认为，2025年8月至2026年1月，基辅租金以美元计下跌约21%。2026年3月一居室平均约1.65万格里夫纳，但出租速度明显快于去年，需求旺盛。带备用电源、发电机、太阳能板的房源贵20%–30%，且最先被租走。
