关于对《物业管理条例》系统性修改的建议 近年来，物业服务行业正经历一场深刻而复杂的信任危机。中指研究院数据显示，2025年全国物业服务满意度均值降至72.9分，较2021年的78.1分呈持续下滑态势 。与此同时，物业费收缴率也连年走低，百强企业住宅收缴率已跌至82.3%，500强企业平均收缴率更是降至71%，部分中小物企甚至跌破50% 。 这些数据折射出当下物业管理的深层困境：服务品质与业主期待的落差日益扩大，矛盾纠纷呈多发态势。据最高人民法院数据，近五年一审物业服务合同纠纷已达439万余件 。全国人大代表方燕指出，"小物业"牵动"大民生"，当前物业领域的种种乱象已严重影响居民生活幸福感和城市治理现代化水平，亟需对《物业管理条例》进行系统性修改。 问题丛生：从服务缺位到监管失灵 方燕在调研中发现，当前物业服务行业存在多重制度性短板。小区物业服务意识缺位导致服务品质难以达标，收费管理混乱、不透明，"多收费、乱收费"现象屡见不鲜，小区公区公共收益被物业非法占有，查证和公布等各方面隐性问题众多 。 另外，前期物业退出难、交接难成为普遍顽疾。由于大量前期物业企业由建设单位指定，后期更换流程复杂、阻力重重，劣质企业得以长期占据项目资源，形成事实上的区域垄断，优胜劣汰机制难以发挥作用 。 更值得关注的是业主自治机制的失灵。业主大会和业委会"成立难、运行难"的问题长期存在，而更换物业企业又以业委会成立为前置条件，导致大量无业委会小区陷入"被动接受、投诉无门"的困境 。 在监管层面，行业管理呈现"多头管、都不管"的尴尬局面，住建、市场监管、街道协同不足，日常巡查、投诉处置、违法查处效率有待提升 。此外，全国人大常委会法工委指出，现行《物业管理条例》多处内容与民法典规定不符，如业主共同决定事项的表决程序、前期物业管理制度等，亟需修订完善 。 修法破局：以系统性修改回应民生关切 针对上述问题，方燕建议对《物业管理条例》进行系统性修改，补齐制度短板、强化刚性约束、畅通权利救济、提升治理效能。在操作层面，她建议细化物业服务质量、收费定价、公共收益管理及维修基金使用等关键环节，统一服务清单与考核指标，让每一项收费都公开透明，每一次使用都有章可循 。 在业主自治层面，方燕建议取消以成立业委会作为更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止。无业委会小区可由街道、社区指导业主直接表决，畅通解聘、选聘与交接流程，从源头破解前期物业"到期不退、清退困难"问题 。 在执法监管层面，她建议加大行业执法力度，针对乱收费、服务缺位、恶意不撤场等突出问题开展常态化专项整治，依法从严查处、公开曝光。同时探索建立物业信用评价与物业费调整挂钩机制，将信用等级作为物业费浮动的重要参考，对严重侵害业主利益、信用极差的物业公司，要限制其进入新小区，甚至强制清退 。 当前，社会各界对修订《物业管理条例》的呼声日益高涨。全国人大常委会法工委已明确表示，有关方面正在抓紧推进该条例的修订工作 。在"十五五"即将开启的关键节点，以法治化手段规范物业服务行业，不仅是对"质价相符"市场机制的回归，更是推动基层治理现代化、建设"好房子"与完整社区的必然要求 。 〔以上为个人观点，仅供参考〕
