全长840千米的湘江，长沙段约占80千米，依托湘江百里画廊顶层设计，叠加长沙市自然资源和规划局发布的《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定（草案·代拟稿）》，一江两岸正式进入高标准管控周期。此次规划覆盖湘江水域、洲岛及两岸腹地，将谷山、岳麓山、书堂山、奥体新城等悉数纳入，以山水洲城为核心基底，重塑滨江城市格局，锁定未来10年长沙楼市核心赛道。 一、临江建筑高度严管，超高层地标仅剩这些板块 规划明确要求构建主次分明、山城相映的滨江天际线，对临江建筑的功能、形态、亮化与高度实施全维度管控，预留地标与公共建筑用地，同时严控无序开发。 - 古城、岳麓山两大历史风貌区，禁止新增临江居住用地； - 临江住宅外立面需按公共建筑标准打造，品质门槛全面提升； - 超高层地标大幅收缩，仅少数板块具备落地条件。 当前已明确的临江地标中，南湖新城长沙银行总部以360米限高成为近年唯一确定新增的超高层；同板块南湖二号地保留250米规划上限，是主城核心稀缺江景商务载体。 河西滨水新城大泽湖最高限高240米，河东奥体新城限高200米，此前网传400米、500米地标规划均不符合现行管控要求；滨江、大王山等板块基本不再新增超高层，江景资源进入“存量稀缺时代”。 二、3大山水洲城定核，三大视域通廊全面落地 长沙以岳麓山—橘子洲—天心阁为经典的山水洲城格局，在新版规划中升级为三大中心型山水洲城特色区，同步打造视域通廊，保障景观通透性，成为滨江价值的核心支撑。 1. 岳麓山—橘子洲—天心阁特色区 严控天心阁至岳麓山南北视线廊道，核心区域建筑高度限18米以内，守护城市封面级景观。 2. 大王山—巴溪洲—解放垸特色区 严格管控解放垸与大王山视线通廊，确保大王山山体三分之二高度可视，强化长株潭融城核心景观。 3. 谷山—月亮岛/香炉洲/冯家洲—麻潭山特色区 保护捞刀河口—汉王陵—谷山制高点视线廊道，活化北津城遗址、汉代王陵群，打造北部生态文化滨江带。 规划同步突出杜甫江阁、滨江文化园、奥体中心、湘江科学城等节点，以夜景亮化与地标集群，强化世界级滨江界面。 三、洲岛差异化管控，一江两岸价值全线激活 湘江洲岛按生态保育型、生态体验型、生态游憩型分类管控，与两岸功能联动发展，形成“一岛一特色、两岸共提升”的格局。 - 橘子洲：以生态游憩为核心，联动岳麓山、五一广场，构成城市顶级文旅与居住板块； - 月亮岛：以生态体验与体育休闲为主，依托银星湾、星悦湖公园群，打造北部宜居滨江带； - 巴溪洲：聚焦生态保育与休闲游憩，东岸奥体新城、西岸湘江科学城，承载长株潭核心功能。 香炉洲、鹅洲等洲岛将逐步开发，持续带动岸线价值提升，推动滨江从单一景观带，转向生态、文旅、居住、产业融合的城市黄金发展轴。 从风貌管控到视域保护，从地标布局到洲岛开发，百里湘江两岸已完成顶层定调。稀缺江景、严控供应、生态赋能三重加持，这里将是长沙未来10年楼市价值高地与置业焦点。
