李嘉城在大陆低价买地囤积20年，坐等地价飞涨再出售，这算成功吗？其实搞房地产的都

李嘉城在大陆低价买地囤积20年，坐等地价飞涨再出售，这算成功吗？其实搞房地产的都知道李嘉诚在内地基本就是地产开发失败的代名词，因为内地有阶梯式土增税，这就是对囤地者的超级惩罚模式。他那种囤十年地不开发直接卖地，你以为翻了5倍，但土增税妥妥已经搭上最高一档60%了，加上所得税和其他税收，5倍收益里面的60%交了税，算下来10年不过翻了2倍，每年收益不到10%，这TM还不如你炒房收益高，因为你卖住宅是免征所得和增值税的。 而同样搞高周转的企业，哪怕亏亏赚赚每个项目平均才赚3%，但是加上比如3倍资金杠杆，3倍的平均房地比（房价/地价），那就9倍*3%=27%了，而且半年到一年就回笼了。 那么这里面高周转的各种翘楚恒大和碧桂园，因为他们选择三四线城市，房地比更高可以达到5（经常是1000多地价卖6000），而开盘速度更快，资金监管更松，回笼周期在半年以内，所以以上的回报率公式可以改为：3%（利润率）X5（房地比）X3（资金杠杆）X2（半年周期）=90%。没错，几乎一年本金翻一番。李嘉诚那种模式在他们看来就是个纯粹的大冤家。 当然了，这逻辑是基于市场永远上行，如果出现短期下行，那就会很难受，如果长期下行，那暴雷你们也看到了。但事实上是他们不对吗？当然不是！因为上行期就是应该这样操作，而且全世界的地产，包括日本，从长远来看，都应该是跟经济同频，“永远涨”。因为地产跟股票、黄金是一样的，本质上是投资品，就应该在大范围内稳定上升，可以出现熊市，但是不能太长。东大今天这样的情况，全世界、全历史仅此一家。不能相信，无法理解，匪夷所思。 我有个朋友后来离开行业之后，他对这些老板和李嘉诚的认识就是，这完全是new money 和old money之间的差距，他们相信自由市场，相信职业经理人，用科学的方式来运行公司，甚至专业化比李嘉诚有过之而无不及。但是唯一的差别是，他们完全没有想到会重启plan经济，没有想到自由市场、专业素养、科学、理性可以瞬间在这里变成废纸。因为他们没有见过1978年以前的东大，而李嘉诚见过了。