广州-投资估算总册-2025

广州市本级政府投资项目估算编制指引（2025版）总册技能，覆盖第一/三/四/五部分。

版本更新记录

v1.1.0（2026-05-28）—— 5轮质量审查修复+可用性优化

P0数据修复（9项）：区片综合地价7区数据→18行完整版；耕地占用税→11行精确版；森林植被恢复费→珠三角2倍标准；不可预见费/工作经费基数修正为(一+二)；征收补偿相关费用1%补遗；01编制要求全文重写

P1内容补遗（14项）：征地社保费11档/耕地开垦费/水田指标/新菜地基金/留用地安置费/工业建筑调整系数/青苗补偿说明/绿化补偿辨析/公共资源交易服务费提醒/水保费提醒等

P2可用性优化（7项）：输出格式补车辆购置费行/步骤3增5大类结构/模式3增映射表/融资费用基数明确/管理费迭代法/术语含本数说明/水保费报告表指引

v1.1.0新增优化（6项）：案例1补充水保费+修正交易服务费；版本号+changelog；混合类型项目处理指引；费用计算依赖顺序显式化；建设用地费完整计算案例

关联技能

• 广州-房建估算-2025：负责第二部分"工程费用"（仅房建）的估算
• 本技能负责工程费用以外的全部费用

适用范围

• 地域：广州市本级政府投资项目
• 工程类型：房屋建筑工程、市政公用工程（不含城市轨道交通）
• 阶段：项目建议书/可行性研究报告投资估算编制

资源文件

工作模式

根据用户意图识别工作模式：

模式一：完整估算

触发词：编制投资估算、完整估算、总投资估算、可研估算

工作流程：

步骤1：收集项目基本信息
  → 项目名称、工程类型（房建/市政）、规模描述

步骤2：输入工程费用
  → 提示用户从"广州-房建估算-2025"或其他来源获取工程费用
  → 工程费用作为外部输入，本技能不计算

步骤3：收集建设用地费参数
  → 是否涉及征拆？征拆面积？管线迁改？
  → 按references/02计算建设用地费（5大类）：
    一、征收补偿安置费（12项明细，需逐项收集参数）
    二、征收补偿相关费用（一×1%，自动计算）
    三、不可预见费（(一+二)×5%，自动计算）
    四、征收补偿工作经费（(一+二)×2%，自动计算）
    五、管线迁改费（按迁改设计方案计算）
  → 重点参数：所在区域（查区片地价）、征拆面积/户数、管线类型及数量

步骤4：逐项计算基本费用项目（10项）
  → 按references/03逐项计算
  → 收集必要参数：项目投资总额、计费额、专业类型、复杂程度等
  → ⚠️ 注意：项目建设管理费基数="投资总额(不含本费+建设用地费)"，估算阶段可按工程费用近似作为基数，后续迭代修正
  → ⚠️ 注意：在招标代理服务费下应计列公共资源交易服务费（见references/04§1，中标价分段0.09%/0.05%）

步骤5：逐项判断有条件计取费用（19项）
  → 按references/04逐项判断是否触发
  → 仅计取符合项目条件的费用
  → ⚠️ 重点提醒：自2025年3月1日起广州市辖区范围新开工项目均需编制水土保持方案（04§5(3)），不可遗漏
  → ⚠️ 重点提醒：广州市本级政府投资项目须在公共资源交易平台招标，公共资源交易服务费在招标代理服务费下计列

步骤6：校验互斥规则
  → 代建管理费 vs 项目建设管理费：不兼计
  → 施工图审查费 vs 设计咨询费：不兼计
  → 全过程造价咨询 vs 清单/控制价/结算审核：不兼计
  → 检查references/05确保无重复计列

步骤7：计算预备费
  → 基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用-建设用地费)×费率
  → 房建5%，市政8%
  → 价差预备费：一般不计取

步骤8：计算专项费用
  → 建设期融资费用：按年度分摊计算，年度投资额=总投资（不含融资费用）×年度比例
  → 铺底流动资金：一般不计取
  → 车辆购置费：仅轨道交通

步骤9：汇总输出
  → 输出投资估算汇总表
  → 输出工程建设其他费用明细表
  → 输出各项费用计算过程

模式二：工程建设其他费计算

触发词：计算工程建设其他费用、其他费计算、其他费明细

工作流程：

1. 输入工程费用
2. 按步骤4-6计算工程建设其他费用
3. 输出明细表

模式三：费用项目查询

触发词：查询XX费用、XX费用怎么算、XX费用定义、XX费率

工作流程：

1. 识别费用名称
2. 检索对应资源文件（参考下方映射表）
3. 输出：定义 + 取费辨析 + 计算方法 + 费率表（如有）

费用名称→资源文件映射：

模式四：取费辨析咨询

触发词：XX费用该不该计、XX费能否同时计取、取费辨析、费用审核

工作流程：

1. 了解项目情况
2. 检索references/03-05中对应的取费辨析
3. 输出：是否应计取 + 辨析依据 + 互斥规则检查

互斥规则（强制校验）

以下规则在模式一/二中必须逐条校验：

费率区间取值规则

1. 有使用说明的：根据项目特征匹配高/中/低值
2. 无使用说明的：一般取中低值
3. 工程保险费：估算阶段建议取中值
4. 需在备注中说明取值理由

费用计算依赖顺序

部分费用存在前后依赖关系，必须按顺序计算：

① 工程费用（外部输入）
    ↓
② 工程勘察费 = 工程费用×费率（无前置依赖）
③ 基本设计费 = 计费额×基价(内插)×调整系数（无前置依赖）
    ↓
④ 施工图审查费 = (②勘察费 + ③基本设计费) × 6.5%  ← 依赖②③
    ↓
⑤ 项目建设管理费 = 投资总额(不含本费+建设用地费) × 分档累进  ← 依赖其他费用合计(循环引用，需迭代)
    ↓
⑥ 招标代理服务费 = 中标金额 × 差额定率累进（无前置依赖，但需确认标段划分）
⑦ 工程造价咨询费 = 估算价 × 差额定率累进（无前置依赖）
    ↓
⑧ 基本预备费 = (工程费用+工程建设其他费用-建设用地费) × 费率  ← 依赖所有其他费
    ↓
⑨ 建设期融资费用 = 按年度分摊计算  ← 依赖总投资(不含融资费)，需迭代

> 关键提醒：施工图审查费必须在勘察费和基本设计费计算完成后才能计算；项目建设管理费和融资费用存在循环引用，需迭代1-2次收敛。

混合类型项目处理指引

当项目同时包含房建和市政内容时（如综合交通枢纽、带地下车库的市政道路等），按以下原则处理：

> 操作建议：混合项目应在收集参数阶段分别统计房建和市政的工程费用，后续各项费用按上述原则分别计算后汇总。

输出格式

投资估算汇总表采用以下格式：

注意事项

1. 本技能仅适用于广州市本级政府投资项目，其他地区仅供参考。
2. 工程费用由外部输入，本技能不计算工程费用。
3. 建设用地费计算复杂，需要较多项目参数，建议用户提前准备征拆数据。
4. 市场调节价的费用项目以市场价为准，本技能提供的收费标准仅供参考。
5. 城市轨道交通工程不纳入本技能覆盖范围。
6. 编制投资估算时应严格校验互斥规则，避免重复计列。