3月一线城市房价环比全线上涨，广州更是时隔近三年再次出现环比上涨。摩投称中国楼市逼近拐点，该观点基于什么逻辑？ 先看清楚，这个“拐点”到底是怎么算出来的? 他们主要给了三个理由：一是香港楼市回暖会带一带内地；二是房价收入比降到了2016年以来的低位，大家买得起了；三是A股反弹赚了钱，总得流回楼市吧？ 这几条逻辑链其实挺脆的，甚至有点“纸上谈兵”。 他们觉得香港楼市火了，内地就能跟着沾光。这想法有点太理想化了。 香港和内地完全是两套玩法：香港没多少新房供应，税费政策也跟内地不一样，加上人口结构不同，那边的反弹更多是本地因素。 指望香港的暖风能吹过罗湖口岸，把深圳甚至全国的楼市都带热，这中间的逻辑断层太大了。 说白了，香港是香港，内地是内地，硬扯在一起有点牵强。 房价收入比降了，这确实是个事实，说明房子相对没那么贵了。但这只解决了“能不能买”的问题，没解决“敢不敢买”的核心。 现在的环境跟2016年完全不一样。那时候大家对未来收入预期很乐观，加杠杆也猛。 现在呢？大家更担心的是工作稳不稳定，明天还能不能挣到钱。 房价数字是低了，但居民加杠杆的意愿并没回来。看看央行数据，住户中长期贷款虽然有点增量，但整体住户贷款还是很弱，大家宁愿存钱也不愿背几十年的债。 “买得起”和“愿意背债”完全是两码事，现在的痛点显然是后者。 至于股市财富效应，这更像是个美好的愿望。 从数据看，2025年四季度那会儿，大家想买房的意愿其实是在降，反而是想炒股的人在变多。 这说明资金并没有像想象中那样“股市赚了钱就回流楼市”，更多是此消彼长，甚至还在从楼市往外抽。 想靠股市发财来救楼市，这个逻辑目前看不太成立。 既然那些“拐点论”的逻辑站不住脚，那普通人判断市场，到底该盯着什么？ 别光看环比涨了0.2%还是0.4%这种表面热闹，要看就看这两样硬核数据： 1. 居民中长期贷款：这是大家愿不愿意借钱买房的最真实写照。目前数据还在低位徘徊，说明大多数人还在观望，没到疯狂加仓的时候。 2. 二手房去化周期：现在很多城市挂牌量巨大，房东想成交，基本都得靠“以价换量”。 去化周期只要还远超合理水平，价格就很难真正硬起来。现在的反弹，更多是政策松绑带来的情绪修复，而不是基本面彻底反转。 对于普通人来说，如果是刚需，现在可以慢慢挑，因为政策底确实出现了。但如果是投资，千万别信“拐点已至”。 现在的反弹是政策松绑带来的情绪修复，不是基本面反转。只要居民收入和就业预期没有彻底扭转，这种上涨就缺乏持续性。 在成交量连续三个月明显放大之前，所有的“拐点论”都只是纸上谈兵。
