纽约市长佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）于 2026 年 1 月正式就职后，其推行的“冻结租金”及相关激进住房政策已对纽约房地产市场产生了显著的连锁反应。 1. 核心政策：四年租金冻结计划 马姆达尼通过重组租金指南委员会（Rent Guidelines Board），任命支持其激进政策的新成员，致力于实现其竞选承诺：对纽约市约 100 万套受租金管制的公寓实施为期四年的租金冻结。 2. 对房地产市场的直接影响 估值下降与投资撤离：由于租金收入被锁定而运营成本（如维修、保险、通胀）持续上升，受管制物业的现金流承压。这已导致纽约社区银行（NYCB）等大量持有此类资产的银行股价以及房地产投资信托（REITs）出现下跌。 “曼达尼效应”（Mamdani Effect）：市场出现了明显的资本外流。房产业界观察到，由于担心租金冻结及马姆达尼提出的 9.5% 房产税上调计划，富裕业主和投资者开始向纳苏郡（Nassau）、威斯特彻斯特（Westchester）甚至佛罗里达州和德克萨斯州转移。 住房质量恶化风险：经济学家警告，在房产税和运营成本上涨的同时冻结租金，会削弱小房东维护和修缮建筑的财力。这可能导致出租房产的质量下降，甚至造成更多建筑陷入财务困境。 3. 马姆达尼的应对与补充政策 为了平衡冻结租金带来的供应短缺，马姆达尼政府也采取了促建措施： 加速住房建设：利用选民通过的投票提案，绕过部分官僚审查，启动了如布朗士区“Powerhouse Apartments”等 100% 经济适用房项目，目标是在 10 年内新建 20 万套住房。 政府直接干预：他在上任首日即干预私人房东破产案，并提出若房东无力维持房屋安全，政府将考虑接管房产。 4. 市场评价 支持者认为：该政策是应对纽约住房危机、防止流离失所的“生命线”，预计四年内可为租房者节省约 68 亿美元。 批评者警告：业内容普遍认为，不加区别的租金冻结若无配套的房产税减免，将“摧毁”纽约的住房生态系统，最终因供应减少和维护不善而加剧危机。
