巨变将至：北京800万左右改善危险了⚠️

[气球R] 北京楼市的魔幻之处在于，你说它涨了，但房东卖房越卖越便宜；你说它跌了，但买家总觉得自己的购买力在下降。 [气球R] 在2020年以前，800万预算在北京买房，总归是能买到第一梯队的小区，比如双井的富力城、望京的融科橄榄城，清河橡树湾，三居室买不到，两居室也很香。因为这些小区的圈层、社区价值都很高。 [气球R] 现在经过北京楼市的一大轮调整，800万依旧能买到这些小区，但随着时间已经过去5年，这些小区的保值能力、居住属性、流通价值还在不在第一梯队？很多人都得在心里打一个问号。 [气球R] 一方面，现在北京的房子越来越多，很多片区内出现了很多新房挤压。另一方面，大量曾经的顶级小区，也开始超过20年房龄了。 [气球R] 比如双井片区的珠江帝景，以前珠江帝景是改善+学区的王中王存在，但现在珠江帝景的价格虽然高，保值能力和流通性却变弱了。虽然很多家庭800万能买得起珠江帝景了，也会犹豫再三。 [气球R] 因为大家需要在能买得起的几个小区里，选一个品质最好的、未来保值能力更强一点、流通属性更好的。 [气球R] 这也是现在房东觉得卖房难，买家觉得买房难的原因。北京的房子整体变老，接下来比的是物业维护能力和居民的整体素质了。 [气球R] 经过这轮回调，各位房东会有明显的感受：邻居们越不差钱，小区的房价越保值。相比之下，海淀北、上地片区、东西城的改善房，因为圈层固化，产业走在前端，卖房率先抛售的情况不多，大部分是跟随市场行情下调，整体的跌幅就更慢。 [气球R] 圈层决定的还不仅仅是卖房情况，还有房子的维护情况。朝阳区的豪宅与普通改善的区别，其实就是社区环境。 [气球R] 观湖国际、星河湾这种顶级豪宅，业主的圈层高、社区品质高，连紫京宸园这种网红新房都得蹭热度。所以房子老不是问题，拥有一个优质物业维护才是关键。望京现在这一点做的还不错的是保利中央公园，也是望京第一批率先回涨的小区。 [气球R] 800万之所以尴尬，是因为这个预算的家庭，处于最容易捡漏，也最容易掉坑的范围。虽然现在房价回调，800万已经可以买到一些很不错的小区了。但800万这个价位，有可能买到前30%的优质小区；也有可能买到30%-50%之间的中等小区。 [气球R] 买到了前30%的小区，享受的就是头部红利，买到中等小区，感受到的就是普通改善社区的环境，二者天差地别。