房价上涨这事儿，其实说简单也简单，就是几股劲儿拧一块儿了。 房子在过去二十年，不单单是个住的地方，它更像一种特殊的金融资产。 所以价格不完全看每年毕业的年轻人有多少，那只是其中一方面。 背后有个大推手，是城镇化。 很多人从农村进了城，从小城市去了大城市，要落脚安家，总得有房子吧。 这就产生了很实在的需求，而且量特别大，持续了挺多年。 不过，这个需求的释放，得有个关键条件配合，那就是贷款。 银行能给你办按揭，让你用未来二三十年的收入，提前把房子买了。 这相当于把大家以后的购买力，全都集中到今天来用，一下子就把市场的购买力放大了好多。这是推动价格上涨的第一股劲儿。 房子还和别的东西绑在一块儿了，最典型的就是上学。家长都想让孩子上个好学校，那就得买对应的学区房。 这下房子就不光是用来住的，它变成了一张获取稀缺资源的“门票”。 这张门票的价值，几乎可以说是硬邦邦的。很多家庭为了这个，不管情愿不情愿，都得考虑买房。 这就催生出另一种需求，它不完全依赖于人口是不是一直增长，内部就能循环起来。 更重要的是，大家慢慢形成了一种“房价会一直涨”的预期。 你看过去十几年，买了房的好像都赚了，这种印象一出来，就会改变人的行为。 有房的人可能想着把房子抵押了，再贷点款去买第二套，说是改善或者投资。 这种动作本身，又会把价格往上推。 就算很多人是卖掉旧的换新的，但在上涨的时候，卖出的老房子和买进的新房子，价格都在往上走，整个市场的价格水平也就被抬高了。 从更大的层面看，房地产在过去很长时间里，是容纳社会上多出来的钱最主要的“池子”。市场上的钱多了，总得有个地方去。 当大家都觉得房子最保值、最能升值的时候，钱自然就哗哗地流进来了。这又给房价添了一把火。 所以，房价上涨的底层逻辑，是这么几股力量叠加在一起：城镇化带来的人口流动，银行信贷的杠杆支持，房子和像教育这样的资源绑定在一起，大家认为房价会涨的强烈预期，还有超发的货币把它当蓄水池。 这几样在过去二十年里碰上了，一起发力，就把房价推上来了。 但现在情况有些变化。城镇化速度没以前那么快了，人口增长也到顶甚至开始往下走，第一股劲儿在变弱。 政策上强调“房住不炒”，贷款也没以前那么容易了，这是在抑制杠杆和投机。 教育公平也在推进，想把房子和“上学门票”的关系慢慢剥离开。 多出来的钱，也在找别的地方去。当原来支撑上涨的几个支柱都开始松动的时候，整个市场的逻辑也就不一样了。 所以，过去那种全国都涨、涨得很快的模式，以后恐怕很难看到了。
