当下北京买房的正确思路（8）💯

1⃣️ 经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显。在选择房源时，板块价值>小区价值>房屋内部价值。 2⃣️ 北京首付x(3-5)是看房范围，大部分人不知道自己能力范围的，以200w为例，应该先看400，主要是通过这个价位的房子练手，同时知道这个价位的房子，适不适合咱们的需求。 3⃣️ 北京600万以上的房子，已经是市场的前10%房源了，目前最主流的还是400万-500万之间的房子，如果咱们有200万的首付，目前在北京是一笔巨款，可以选择的范围很广。 4⃣️ 现在适合置换，北京目前还是在相对的低点，如果现在置换比较适合，低买和低卖，但纯套现亏本卖房要谨慎。 5⃣️ 居室排名原则：三居>两居>四居>一居＞五居（同梯队小区）这个原则下，尽量上三居。房屋朝向上的排名大致是：南北＞全南＞东南＞西南＞东西＞东＞西＞北。 6⃣️ 首付别掏空六个钱包，至少留出装修款和半年以上家庭开支的备用金，遇到裁员或生病才有缓冲余地。如果你是体制内工作稳定的，建议你D最好别超过家庭十年总收入 7⃣️ 海淀上地、中关村、海淀、万寿路、八里庄和羊坊店等学区教育资源优质但价格较高，需要综合考虑。如果暂时没有学区需求，可关注非学区热门板块，如学院路、四季青、田村等，这些板块适合改善型置业，居住品质较高。 8⃣️ 朝阳非学区刚需群体可关注东坝、常营、四惠、百子湾、老北苑等板块，这些区域交通便利，次新房占比较高，推荐小区包括北京新天地、柏林爱乐、北苑家园系列等。 9⃣️石景山在没被这么大规模的开发之前，很多项目是很受欢迎的，比如远洋山水，但随着最近几年石景山新盘项目增多，对老楼盘的冲击其实很大。 1⃣️0⃣️ 虽然亦庄的产业+学区+楼盘品质综合来看的确非常不错，但如果孩子近5年要上学的，对学区要求高，传统教育强区仍然是较好的选择。只追求居住品质亦庄目前的新房项目是比较好的选择。 1⃣️1⃣️ 通州有长期的利好，现在是相对低点，如果自己工作生活在通州生活，现在入场梨园武夷花园、九棵树、临河里的新房项目也不错，记住买新不买旧。 1️⃣2️⃣现在北京房贷利率降了，能用公积金尽量用，商D选等额本金更划算，前期还的本金多，总利息少，选等额本息则前期压力更小，要结合自己的情况来选。