2026年三类人可抄底购房上车 2026年作为"十五五"规划开局之年，中国房地产市场迎来关键转折点。在政策持续发力、购房成本大幅下降的背景下，三类人群迎来难得的抄底机遇。 第一类：人口净流入城市的刚需家庭 一线及强二线核心城市凭借稳定的人口流入和产业支撑，成为市场"压舱石"。2025年10月上海新房价格已逆势上涨0.3%，核心区去化周期降至15个月，供需趋于平衡。这类城市的人口吸引力和产业支撑力决定了房产具备较强的抗跌性和流动性。 对于刚需家庭而言，当前低利率、低首付的政策环境能有效降低置业压力。全国首套房平均商贷利率降至3.31%，部分城市低至3.25%，5年期以上公积金贷款利率更是低至2.6%的历史低位。以百万贷款30年等额本息计算，当前月供约3900元，比2023年4.1%的利率水平每月少还近500元，30年总利息节省超18万元。 建议刚需家庭优先选择配套成熟的次新房，避开远郊概念盘，用有限预算实现居住品质最大化。 第二类：有置换需求的改善型家庭 2026年的政策环境对置换群体尤为友好。卖旧买新的税费优惠政策持续延续，部分城市还推出了契税补贴，大幅降低了置换成本。当前二手房市场挂牌量突破850万套，房东心态普遍松动，尤其是房龄10-15年的次新房，议价空间可观，不少房源能以低于挂牌价30万元的价格成交。 对于改善家庭而言，可借助市场调整期，以合理价格卖出原有房产，同时享受低利率购入品质更高、户型更优的住房。需要注意的是，置换应优先选择品牌房企开发、配套完善的核心区楼盘，避开老破小学区房等存在价值重估风险的标的。 第三类：长期持有的稳健投资者 房产投资已告别"躺赚"时代，但核心城市的优质资产仍具备长期配置价值。毕马威预测，"十五五"期间，前期因房价预期回落而观望积压的购房需求将逐步释放，核心城市优质房产作为人民币资产，未来仍具增值潜力。 这类投资者需坚守"城市分层+板块优选+时机择时"的原则，优先布局一线和二线热门城市的核心地段，聚焦"地铁+学区+品质"的优质资产，避开三四线城市和远郊板块。同时，要控制资金风险，确保月供不超过家庭月收入的30%，避免高杠杆操作。 抄底实操要点 选对标的：优先选择满五唯一的二手房（免征增值税，可节省十几万成本）、业主置换急售房源（付款周期短可争取更大折扣），以及非学区老次新（避开溢价泡沫，居住属性纯粹）。 把握时机：多地购房补贴明确了截止日期，且机构预测2026年一季度至二季度可能有两次降息，需求集中释放后议价空间将迅速收窄，建议在政策红利期内果断出手。 2026年的楼市已全面印证"房子不再是稀缺品"的预言，购房成本的大幅下降为合理住房需求创造了难得机遇。对于刚需、改善和稳健投资者这三类人群而言，当前正是抄底上车的窗口期，但核心在于摒弃"盲目跟风"的旧思维，精准把握城市分化规律，选对标的、控制风险。
