🏠 住宅市场：政策精准调控，步入存量时代 住宅市场的核心变化，源于“控增量、去库存、优供给”的顶层设计。 核心政策与变化 · 主要变化：全国性增量扩张结束，转向存量消化与质量提升。 · 政策重点：“控增量、去库存、优供给”，地方政府可收购存量房用作保障房。 · 市场影响：缓解库存压力，拓宽保障房来源，稳定市场预期。 · 政策重点：清理住房消费领域不合理限制措施。 · 市场影响：降低刚需和改善型需求的购房门槛，释放合理住房需求。 · 政策重点：推动建造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。 · 市场影响：从满足基本居住转向提升品质，满足改善型需求，带动产业升级。 市场表现与区域分化 在政策影响下，市场整体表现与分化将加剧： · 整体市场：预计将以消化存量未售项目为主，新房供应有限，市场销售可能延续回落态势。全国范围内，房地产开发投资和新房开工面积预计将维持在较低水平。 · 一线核心城市：去库存压力相对较小。市场重心在于优化供给结构，通过提供高品质的“好房子”来满足大量改善型需求。 · 多数二三线及三四线城市：“去库存”是首要任务。预计将严格限制新增住宅用地供应，并通过多种渠道（如收购存量房）加速库存去化。 🏢 商业地产：产业驱动，结构性机遇显现 商业地产将与宏观产业经济深度绑定，呈现清晰的结构性趋势。 · 写字楼市场 · 主要驱动力：科技行业扩张与企业自用需求。 · 需求来源：高水平科技发展（如TMT、新能源、高端制造）及金融业，催生对高标准办公空间的需求。 · 发展趋势：自用型买家占比提升，优质楼宇的ESG标准、健康设施与智慧化成为核心竞争力。 · 零售物业市场 · 主要驱动力：国潮崛起与体验式消费。 · 需求变化：消费重心转向情绪价值，场景趋向碎片化、圈层化，深度融合娱乐社交。 · 发展趋势：体验感和智能化是竞争核心，智能技术将深度重构运营逻辑。 · 工业物流地产 · 主要驱动力：供应链协同与智能化升级。 · 发展重点：物流与制造设施整合以提升效率，智能自动化系统（如机器人） 加速落地。 · 市场前景：有望成为房地产领域的关键增长极。 · 大宗投资市场 · 市场格局：预计内资买家（如保险公司、自用企业）将继续主导市场。 · 关键变量：REITs市场的持续扩容（试点范围拟扩大至写字楼、酒店等），将为行业注入新活力。
